Le bail commercial représente bien plus qu’un simple contrat de location. Ce document juridique encadre la relation entre le bailleur et le locataire pour l’exploitation d’un fonds de commerce, d’un fonds industriel ou artisanal. Sa rédaction nécessite une attention particulière car chaque clause peut avoir des conséquences financières et juridiques importantes pour les deux parties. Entre les mentions obligatoires imposées par la loi et les clauses facultatives à négocier, la complexité du bail commercial exige une compréhension approfondie de ses mécanismes. Ce guide détaille l’ensemble des clauses à connaître pour sécuriser votre contrat et éviter les litiges futurs.
Les clauses du contrat de bail commercial
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Modifié le 16/10/25 à 14:21
Les conditions d'application du statut des baux commerciaux
Avant d'aborder les clauses spécifiques, il convient de rappeler que le statut protecteur des baux commerciaux ne s'applique que sous certaines conditions. Le local doit être affecté à une activité commerciale, artisanale ou industrielle, et le fonds de commerce doit être effectivement exploité. Le locataire doit également être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers (RM).
Ce cadre légal offre des droits essentiels au locataire, notamment le droit au renouvellement du bail et le versement d'une indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement par le bailleur. Ces droits sont d'ordre public et ne peuvent être écartés par le contrat.
Les mentions obligatoires du bail commercial
La loi impose un socle minimum d'informations que tout bail commercial doit contenir. L'absence de ces mentions peut entraîner des difficultés d'interprétation et des litiges.
L'identification des parties
Le contrat doit mentionner avec précision les noms, adresses et statuts juridiques du bailleur et du locataire. Cette identification permet de déterminer qui sont les parties contractantes et facilite l'exécution des obligations de chacun.
La description du local loué
La désignation des lieux peut devenir une source de litige si la description du local reste sommaire. Il convient donc de préciser dans le contrat les surfaces, pièces et annexes concédées au locataire. Une description détaillée avec la localisation exacte, la superficie et l'état du local s'avère indispensable. L'ajout d'un état des lieux contradictoire permet de prévenir tout désaccord ultérieur.
Une description imprécise peut conduire à des contestations sur ce qui est réellement compris dans la location.
La durée du bail
Le bail commercial doit obligatoirement être conclu pour une durée fixe d'au minimum 9 ans. Cette durée minimale constitue une règle d'ordre public. Il est impossible de prévoir un bail commercial à durée indéterminée ou d'une durée inférieure à 9 ans dans le cadre du statut des baux commerciaux.
À noter : Pour une durée plus courte, il faut se tourner vers d'autres formules comme le bail dérogatoire (3 ans maximum) ou la convention d'occupation précaire, non limitée dans le temps mais conditionnée à la réalisation d'un événement extérieur à la volonté des parties.
Les modalités de résiliation
Le bail doit préciser le droit du locataire de demander la résiliation anticipée à l'issue de chaque période triennale. Le locataire peut donc donner congé tous les 3 ans, en cas de départ à la retraite ou d'invalidité, et lorsque le propriétaire manque à ses obligations. Le propriétaire ne dispose pas de cette faculté de résiliation triennale, mais peut mettre fin au bail en cas de faute du locataire, notamment pour non-paiement du loyer.
Les clauses relatives au loyer et aux aspects financiers
La fixation du loyer initial
Lors de la conclusion du bail commercial, les parties fixent librement le montant du loyer. Aucune méthode n'est imposée pour cette détermination. En pratique, les parties se réfèrent au prix du marché, c'est-à-dire que le montant est calculé en fonction de la valeur locative des locaux.
Il est recommandé au futur locataire de faire des comparaisons avec des locaux similaires dans le même quartier avant de signer. Un business plan permet de vérifier l'adéquation du montant du loyer avec l'activité envisagée. Pour un restaurant par exemple, il est recommandé que le loyer ne dépasse pas 10% du chiffre d'affaires escompté.
Les modalités de paiement du loyer
Le système de règlement des loyers doit être spécifié dans le contrat de bail commercial. Le bail doit préciser la périodicité du paiement du loyer (mensuel ou trimestriel) et le fait de savoir s'il est payable à terme échu ou à échoir. Le loyer peut être payable à terme échu, c'est-à-dire au terme de la période qu'il concerne (un mois, un trimestre, un semestre), ou il peut être payable d'avance (terme à échoir), donc avant le début de la période qu'il concerne.
La révision du loyer
Il doit être indiqué dans le bail commercial si le loyer est révisé légalement tous les 3 ans ou selon une clause d'échelle mobile, également appelée clause d'indexation. L'indice retenu (ILC pour Indice des Loyers Commerciaux ou ICC pour Indice du Coût de la Construction) doit également être mentionné dans le bail.
À l'occasion de chaque période triennale, le bailleur peut demander la révision du loyer. Cette pratique est strictement encadrée par la loi. Lorsqu'aucune clause de révision n'est prévue dans le bail, tous les 3 ans, le bailleur comme le locataire a le droit de demander la révision du loyer. La loi Pinel a apporté des modifications importantes sur ce point, notamment en matière de plafonnement.
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire dans le cadre d'un contrat de bail commercial. Le bailleur et le locataire peuvent donc tout à fait ne pas prévoir son versement. Lorsqu'il est prévu, il doit figurer dans le contrat de bail commercial.
Les parties définissent librement le montant du dépôt de garantie, mais ce dernier peut produire des intérêts au profit du locataire si son montant excède certaines limites : 2 termes de loyer dans le cas d'un loyer payable à terme échu, ou 1 terme de loyer dans le cas d'un loyer payable d'avance. Au-delà de ces seuils, le dépôt porte intérêts au taux légal au profit du locataire.
Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire lors de son départ, après entière exécution de ses obligations, dans un délai raisonnable estimé à 2 ou 3 mois après le départ.
Le pas-de-porte ou droit d'entrée
Le pas-de-porte est une somme versée par le locataire à la signature du bail, en une ou plusieurs fois. Cette somme peut être considérée soit comme un supplément de loyer, soit comme une indemnité pour les avantages commerciaux procurés par l'emplacement ou la clientèle existante.
Le traitement fiscal diffère selon la nature du pas-de-porte. En tant que loyer, il est imposable pour le bailleur et déductible pour le locataire. En tant qu'indemnité, il n'est pas déductible pour le locataire.
La destination et l'utilisation des locaux
La clause de destination
La clause relative à l'objet du contrat est particulièrement importante, elle indique précisément quelles sont les activités pouvant être exercées dans le local loué. Le locataire ne peut exercer dans les lieux loués que l'activité ou les activités qui sont mentionnées au bail.
Il est conseillé au locataire de veiller à ce que soit précisé l'ensemble des activités qu'il envisage d'exercer dès la signature du bail, car toute activité non mentionnée sera considérée comme non autorisée. À défaut, le bailleur peut demander la cessation de l'activité non-autorisée, la résiliation du bail, refuser le renouvellement ou encore déplafonner le loyer commercial.
Le bail "tous commerces"
Il est possible de prévoir un bail commercial "tous commerces", ce qui permet d'y exercer n'importe quelle activité commerciale. Cette option offre une grande flexibilité au locataire qui pourra étendre ou modifier son activité sans solliciter l'autorisation du bailleur, ni passer par la procédure de déspécialisation en cas de refus.
À noter : Cette clause peut entraîner une majoration du loyer, le bailleur perdant le contrôle sur la nature des activités exercées dans son local.
La déspécialisation partielle et plénière
Lorsque le contrat de bail commercial prévoit l'exercice d'activités précises, le locataire a la possibilité de demander, en cours de bail, un changement d'activité. La déspécialisation permet au locataire de modifier tout ou partie de l'activité exercée dans les locaux.
La déspécialisation partielle concerne l'ajout d'une activité complémentaire à celle initialement prévue. Par exemple, un salon de coiffure qui souhaite inclure une activité de vente de produits capillaires. Le locataire peut adjoindre des activités complémentaires sans l'autorisation du bailleur en respectant une procédure spécifique généralement indiquée dans le bail.
La déspécialisation plénière concerne le changement total de l'activité. Par exemple, passer d'un restaurant à un magasin de vêtements. Cette procédure est plus complexe et nécessite l'accord du bailleur.
Le locataire doit informer le bailleur de sa demande par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur dispose de 3 mois pour répondre. Sans réponse dans ce délai, la demande est réputée acceptée. En cas de refus, le locataire peut saisir le tribunal compétent pour trancher. Il convient de préciser dans le bail les éventuels ajustements de loyer en cas de changement d'activité.
La clause d'exploitation personnelle
Cette clause oblige le locataire à exploiter personnellement le fonds et l'empêche de donner celui-ci en location-gérance sans l'accord préalable du bailleur. Cet accord est souvent subordonné au versement d'une indemnité au profit du bailleur.
La clause de sous-location
Le bail peut autoriser ou interdire le locataire à sous-louer les locaux. Si la sous-location est autorisée, les modalités doivent être précisées : consentement préalable du bailleur, notification écrite de la sous-location, et répartition des obligations entre le locataire principal et le sous-locataire.
Les charges et les travaux
L'inventaire et la répartition des charges
Les baux commerciaux conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014 doivent comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés, avec l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire doit être annexé au bail commercial.
La loi Pinel a introduit des dispositions protectrices pour le locataire en listant les charges qui ne peuvent plus être répercutées sur le locataire et qui doivent donc rester à la charge du bailleur. Sont notamment concernés les impôts dont le redevable légal est le bailleur (à l'exception de la taxe foncière et des impôts liés à l'usage du local), les honoraires liés à la gestion des loyers, et dans un ensemble immobilier, les charges relatives à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
Pour les baux en cours conclus avant cette date, si aucune clause fixant la répartition des charges n'a été prévue, c'est le droit commun qui s'applique.
La répartition des travaux
Il est d'usage de distinguer entre les travaux d'entretien de l'article 605 du Code civil qui sont à la charge du locataire, et les travaux concernant le clos et le couvert de l'article 606 du même code qui sont à la charge du bailleur.
Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, la loi Pinel interdit de mettre à la charge du locataire les gros travaux de l'article 606 du Code civil (toiture, structure, murs porteurs) ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux. Les travaux pour mise en conformité avec la réglementation, notamment pour l'accessibilité aux personnes handicapées, s'ils relèvent des grosses réparations, ne peuvent donc plus être mis à la charge du locataire.
Avant la loi Pinel, il était possible de déroger à cette répartition par une clause contractuelle. Cette possibilité n'existe plus pour les baux conclus ou renouvelés depuis 2014.
La clause de "souffrance"
L'article 1724 du Code civil prévoit que si les réparations à la charge du bailleur durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé.
En pratique, les baux commerciaux dérogent souvent à cette disposition en vertu d'une clause qui précise que le preneur doit "souffrir" ou "supporter" les travaux sans pouvoir prétendre à aucune indemnisation ou diminution de loyer. Cette clause permet au bailleur de réaliser des travaux sans compensation financière pour le locataire, même si ces travaux perturbent l'exploitation du fonds de commerce.
Le renouvellement et la résiliation du bail
Le droit au renouvellement
À l'issue de la durée du bail, le locataire dispose d'un droit au renouvellement du contrat. Ce droit est d'ordre public et le contrat ne peut pas prévoir le contraire. Le contrat de bail commercial mentionne généralement ce droit au renouvellement et indique la procédure à suivre.
En cas de renouvellement du bail, il est possible d'augmenter le loyer, mais dans la limite d'un plafonnement résultant de la variation de l'indice retenu, intervenue depuis la dernière fixation du loyer.
Les clauses de déplafonnement du loyer
Il s'agit d'une clause qui prévoit que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative et quelquefois à la "valeur locative du marché". Si la valeur locative du local augmente, le loyer pourra être, suivant l'avis d'un expert nommé par un tribunal, multiplié par deux, par trois ou plus.
Cette clause est généralement complétée par la renonciation du locataire au bénéfice du lissage de 10% prévu par la loi Pinel qui limite à 10% l'augmentation du loyer résultant d'un déplafonnement. La référence à la "valeur locative du marché" signifie que le loyer sera fixé à la même hauteur que les loyers du quartier proposés aux nouveaux entrants candidats à la signature d'un bail neuf.
Ces clauses peuvent entraîner des augmentations considérables du loyer lors du renouvellement. Elles doivent être négociées avec attention lors de la signature initiale du bail.
La clause résolutoire
Une clause résolutoire peut être incorporée dans le contrat de bail commercial afin de prévoir une résolution automatique si le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles. Les cas fréquents de résiliation concernent le non-paiement du loyer ou des charges, l'utilisation non conforme des locaux, ou le non-respect des obligations d'entretien.
La clause doit être mentionnée explicitement dans le bail. Le bailleur doit notifier le manquement par acte d'huissier, et le locataire dispose d'un délai pour régulariser sa situation avant que la résiliation ne soit effective. Il convient d'être précis dans les conditions d'application de la clause (délais, type de manquement) pour éviter les abus et protéger les deux parties.
Les clauses relatives à la cession du bail
L'interdiction de cession hors vente du fonds
Le contrat de bail peut valablement interdire la cession du bail commercial lorsqu'elle ne s'accompagne pas de la cession du fonds de commerce. En revanche, le bail commercial ne peut pas interdire la cession du bail lorsqu'elle intervient à l'occasion de la cession du fonds de commerce. Cette règle d'ordre public protège la valeur du fonds de commerce.
La clause d'agrément
Le bail peut prévoir une clause d'agrément de la personne du repreneur qui soumet la cession du bail à l'agrément préalable de l'acquéreur par le bailleur. Le refus du bailleur doit toutefois être motivé. Cette clause permet au bailleur de contrôler l'identité de son nouveau locataire.
Les formalités particulières
Le bail peut imposer au cédant de respecter un formalisme particulier lors de la cession du bail, par exemple l'obligation de proposer la cession du bail au bailleur avant de céder à une tierce personne, ou l'obligation de rédiger un acte notarié pour la cession.
La clause de garantie solidaire
Cette clause s'applique en cas de cession du bail et a pour objet d'obliger le cédant d'un bail commercial à garantir le bailleur en cas de défaillance du repreneur dans le règlement du loyer ou des charges. Si le locataire cède son bail à un repreneur qui ne paie pas son loyer, le bailleur peut se retourner contre le locataire initial.
Depuis le 20 juin 2014, la loi Pinel a limité cette clause de garantie solidaire dans le temps : elle est désormais limitée à 3 ans pour les baux conclus ou renouvelés après cette date. Pour les baux antérieurs, elle peut être plus longue si cela est prévu contractuellement. La loi n'a pas exclu la possibilité de l'étendre à tous les repreneurs successifs.
Les clauses de protection du locataire
La clause d'exclusivité ou de non-concurrence
Si le bailleur possède plusieurs locaux commerciaux dans un même quartier ou un même ensemble commercial, il peut très bien les louer pour des activités similaires à celles exercées par le locataire. La clause d'exclusivité interdit au bailleur de louer d'autres locaux à des entreprises exerçant une activité concurrente.
Par exemple, un bailleur louant à une boulangerie ne pourra pas autoriser l'ouverture d'une autre boulangerie ou d'un commerce similaire (pâtisserie, sandwicherie) dans le même immeuble. Cette clause garantit un monopole local pour l'activité du locataire et protège sa clientèle d'une concurrence directe.
Les annexes obligatoires au contrat
Plusieurs documents doivent obligatoirement être annexés au contrat de bail commercial pour garantir sa conformité légale.
L'état des lieux
Depuis l'entrée en vigueur de la loi Pinel, la réalisation d'un état des lieux est obligatoire aussi bien au début qu'en fin de bail. À l'occasion de la prise de possession du local par le locataire, un état de lieux doit être réalisé par les parties (le bailleur et le locataire) ou par un huissier de justice. L'état des lieux est annexé au contrat de bail commercial.
À défaut de réalisation de l'état des lieux, le bailleur ne peut pas invoquer la présomption selon laquelle, en l'absence d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives.
L'état des risques naturels et technologiques
Un état des risques naturels et technologiques est obligatoirement joint au contrat de bail commercial. L'objectif de ce diagnostic est d'informer le locataire sur les risques courus en louant le bien immobilier. Le locataire est notamment informé du fait que le local soit situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologique ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ou dans une zone de sismicité.
Le diagnostic de performance énergétique
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être annexé au bail commercial. Ce document informe sur la consommation énergétique du local et son impact environnemental.
L'annexe environnementale
L'annexe environnementale est obligatoire lorsque la surface du local est supérieure à 2000 mètres carrés. Elle doit contenir les informations suivantes : un descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux loués, leur consommation réelle d'eau et d'énergie, la quantité de déchets générée, et le cas échéant, les obligations incombant au locataire pour limiter la consommation d'énergie.
La fiche récapitulative amiante
La fiche récapitulative du dossier amiante doit être jointe au bail commercial pour informer le locataire de la présence éventuelle d'amiante dans le bâtiment.
La liste des travaux
Le bail doit être accompagné de la liste des travaux réalisés depuis 3 ans et ceux prévus pour les 3 années à venir. Cette information permet au locataire d'anticiper les éventuelles perturbations liées à des travaux.
Le recours à un professionnel pour la rédaction
Bien qu'il soit légalement possible de rédiger un bail commercial sans l'intervention d'un professionnel, il est fortement recommandé de s'appuyer sur un expert tel qu'un notaire, un avocat spécialisé ou un conseiller de la Chambre de Commerce et d'Industrie.
Ces professionnels garantissent la conformité du bail aux évolutions légales, une rédaction précise limitant les risques de litiges, et une meilleure négociation des clauses pour protéger les intérêts de chaque partie.
Certains cas nécessitent obligatoirement un acte notarié, notamment les baux supérieurs à 12 ans ou les locations liées à un débit de boissons.
Foire aux questions
Quelle est la durée minimale d'un bail commercial ?
Un bail commercial doit être conclu pour une durée minimale de 9 ans. Cette durée est d'ordre public et ne peut être réduite. Pour des durées plus courtes, il faut recourir à un bail dérogatoire (maximum 3 ans) ou à une convention d'occupation précaire.
Le dépôt de garantie est-il obligatoire dans un bail commercial ?
Non, le dépôt de garantie n'est pas obligatoire dans un bail commercial. Son montant est librement fixé par les parties. Toutefois, s'il dépasse 2 termes de loyer (ou 1 terme en cas de paiement d'avance), il produit des intérêts au profit du locataire.
Peut-on interdire la cession du bail commercial ?
Le bail peut interdire la cession isolée du bail (sans cession du fonds de commerce), mais il ne peut pas interdire la cession du bail accompagnant la vente du fonds de commerce. Cette règle protège la valeur du fonds et est d'ordre public.
Comment réviser le loyer d'un bail commercial ?
Le loyer peut être révisé tous les 3 ans selon l'évolution d'un indice (ILC ou ICC). Le bail peut également prévoir une clause d'indexation permettant une révision annuelle. La loi Pinel encadre strictement ces révisions pour protéger les locataires.
Qu'est-ce que la déspécialisation d'un bail commercial ?
La déspécialisation permet au locataire de modifier l'activité exercée dans les locaux. La déspécialisation partielle concerne l'ajout d'activités complémentaires, tandis que la déspécialisation plénière permet un changement total d'activité. Une procédure spécifique doit être respectée.
Quels travaux restent à la charge du locataire ?
Depuis la loi Pinel, les travaux d'entretien courant (article 605 du Code civil) restent à la charge du locataire. En revanche, les gros travaux concernant le clos et le couvert (article 606) ne peuvent plus être mis à la charge du locataire dans les baux conclus ou renouvelés depuis 2014.
Le locataire peut-il résilier le bail avant 9 ans ?
Oui, le locataire dispose d'une faculté de résiliation triennale : il peut donner congé à l'issue de chaque période de 3 ans. Il peut également résilier en cas de départ à la retraite ou d'invalidité. Le bailleur ne dispose pas de cette faculté sauf en cas de faute du locataire.
Qu'est-ce qu'un bail "tous commerces" ?
Un bail "tous commerces" permet au locataire d'exercer n'importe quelle activité commerciale dans les locaux sans demander l'autorisation du bailleur. Cette clause offre une grande flexibilité mais peut entraîner une majoration du loyer.
La clause de garantie solidaire s'applique-t-elle indéfiniment ?
Non, depuis la loi Pinel de 2014, la clause de garantie solidaire est limitée à 3 ans pour les baux conclus ou renouvelés après cette date. L'ancien locataire reste responsable des obligations du nouveau locataire pendant cette période seulement.
Quelles sont les annexes obligatoires d'un bail commercial ?
Les annexes obligatoires comprennent : l'état des lieux, l'inventaire des charges, l'état des risques naturels et technologiques, le diagnostic de performance énergétique, la fiche amiante, la liste des travaux, et l'annexe environnementale pour les locaux supérieurs à 2000 m².