La TVA sur un achat immobilier professionnel

Les fondamentaux de la TVA en immobilier professionnel

Qu'est-ce que la TVA immobilière ?

La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) est un impôt indirect perçu par l'État et supporté in fine par le consommateur final. Dans le secteur immobilier professionnel, on parle couramment de "TVA immobilière", bien qu'il s'agisse en réalité du régime classique de la TVA appliqué aux opérations de vente ou de construction de biens destinés à un usage professionnel. C'est l'article 257 du Code général des impôts qui établit précisément les opérations immobilières soumises à cette taxe.

Contrairement à ce que l'on pourrait penser, la TVA n'est pas directement payée par l'acheteur. En théorie, c'est le vendeur assujetti qui est redevable de cette taxe, mais il la répercute naturellement dans le prix de vente. L'acquéreur la supporte donc indirectement à travers le prix TTC de l'opération.

TVA versus droits d'enregistrement : un système en miroir

À noter : Il existe une différence notable entre la TVA et les droits d'enregistrement, également appelés droits de mutation. Ces deux mécanismes fiscaux fonctionnent selon un principe d'alternance : dans la majorité des cas, soit le bien est soumis à la TVA (et les droits d'enregistrement sont alors réduits à 0,715%), soit il ne l'est pas (et on applique le taux normal des droits d'enregistrement autour de 5,80%).

Ce système vise à éviter une double taxation des transactions immobilières. Toutefois, la réglementation peut parfois imposer une TVA et des droits non négligeables, notamment en cas de taxation sur la marge.

La distinction assujetti/non assujetti : un élément déterminant

Avant d'aborder les taux et modalités de calcul, il convient de comprendre qui est concerné par la TVA immobilière. Cette distinction conditionne directement l'application ou non de la taxe.

Les acteurs assujettis à la TVA

Sont considérés comme assujettis les professionnels qui exercent de manière indépendante une activité économique soumise à la TVA. Il s'agit notamment des :

• Promoteurs immobiliers
• Marchands de biens
• Lotisseurs
• Certaines SCI ayant opté pour l'assujettissement à la TVA

Lorsqu'un assujetti vend un bien immobilier professionnel, la TVA immobilière devient la règle, notamment si le bien est neuf ou a été lourdement rénové et qu'il est vendu dans les 5 ans suivant son achèvement.

Les non-assujettis

À l'inverse, un particulier vendant un immeuble ancien n'est pas assujetti. De ce fait, la TVA ne s'applique pas sur cette opération, et c'est le régime des droits d'enregistrement qui prévaut (taux autour de 5,80%). Les ventes réalisées entre particuliers, quelle que soit la nature du bien (neuf, ancien, terrain), sont donc situées hors du champ d'application de la TVA.

TVA selon la nature du bien immobilier

Le régime de la TVA varie considérablement selon le type de bien concerné. Quatre grandes catégories doivent être distinguées : les immeubles neufs ou en VEFA, les immeubles anciens, les terrains à bâtir et les terrains non constructibles.

Les immeubles neufs et ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA)

Un bien immobilier est considéré comme "neuf" au sens fiscal lorsque :

• Il est achevé depuis moins de 5 ans
• Il résulte d'une construction nouvelle
• Il a fait l'objet de travaux de rénovation très importants rendant l'immeuble à l'état neuf

Pour qu'un bien ancien soit fiscalement considéré comme neuf suite à des travaux, ces derniers doivent porter sur :

• Soit la majorité des fondations
• Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage
• Soit la majorité de la consistance des façades (hors ravalement)
• Soit les 2/3 de chacun des éléments de second œuvre : planchers, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installations électriques, système de chauffage

Dans ces cas, la TVA au taux normal de 20% s'applique en principe sur le prix total de vente. L'acheteur bénéficie alors d'une réduction substantielle des droits d'enregistrement : 0,715% au lieu de 5,80%, ce qui représente une économie considérable.

Pour la VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), la TVA est exigible au fur et à mesure des appels de fonds, c'est-à-dire lorsque le promoteur sollicite les paiements d'étapes (fondations, hors d'eau, hors d'air, achèvement).

Les immeubles anciens

Les biens achevés depuis plus de 5 ans entrent dans la catégorie des immeubles anciens. En principe, ils sont exonérés de TVA, et c'est donc le régime des droits d'enregistrement qui s'applique (5,80% ou 5,09% dans certains départements).

Cette option permet parfois d'optimiser la fiscalité de la vente, mais constitue une démarche complexe qui mérite une étude approfondie avec un conseil fiscal.

Les terrains à bâtir

Un terrain à bâtir est défini comme un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées au regard du Plan Local d'Urbanisme (PLU) ou de tout document d'urbanisme équivalent. La simple constructibilité administrative suffit, peu importe l'emploi effectif du terrain ou l'intention de l'acquéreur.

Lorsque le vendeur est un professionnel assujetti, la TVA de 20% s'applique selon deux modalités :

• Sur le prix total : si le vendeur avait initialement acheté le terrain auprès d'un autre assujetti et avait déduit la TVA. Dans ce cas, l'acheteur bénéficie de droits d'enregistrement réduits (0,715%)
• Sur la marge : s'il l'a acquis auprès d'un non assujetti, sans pouvoir déduire la TVA en amont. Les droits d'enregistrement remontent alors à 5,80%

Les terrains non constructibles et cas particuliers

Les terrains non constructibles vendus par un vendeur non assujetti ne sont pas soumis à la TVA. En revanche, si un professionnel assujetti revend un terrain non constructible, il dispose d'une possibilité d'option pour la TVA dans certains cas, ou reste exonéré de plein droit s'il ne l'exerce pas.

Certaines opérations spécifiques bénéficient d'exonérations particulières : expropriations, projets de rénovation urbaine ou acquisitions par des organismes d'utilité publique.

Le calcul de la TVA : méthodologie et taux applicables

Les étapes du calcul

Pour déterminer le montant exact de la TVA due, il convient de procéder méthodiquement :

1. Identifier le type de bien : neuf, ancien, terrain à bâtir, terrain non constructible
2. Vérifier le statut du vendeur : assujetti ou non assujetti
3. Déterminer la base imposable : prix total de vente ou marge réalisée
4. Vérifier les éventuels taux réduits ou exemptions : cas sociaux, Corse, zones spécifiques
5. Calculer la TVA : base imposable × taux applicable

Les différents taux de TVA

Le taux normal de la TVA immobilière est fixé à 20%. Toutefois, des taux réduits peuvent s'appliquer dans certains cas spécifiques :

Taux de 5,5% :

• Logements locatifs sociaux financés par un prêt locatif aidé d'intégration (PLAi) dont le destinataire est bénéficiaire d'aides ouvrant droit à l'APL
• Logements locatifs sociaux financés par un prêt locatif à usage social (PLUS) relevant de la politique de renouvellement urbain
• Locaux faisant l'objet d'une acquisition-amélioration financée par un PLAi ou PLUS
• Logements sociaux où les travaux réalisés ont rendu l'immeuble à l'état neuf
• Logements vendus en accession sociale sous certaines conditions
• Logements faisant l'objet d'un contrat de location-accession situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville

Taux de 10% :

• Logements neufs en Corse
• Terrains à bâtir en Corse
• Terrains destinés à la construction de locaux sociaux
• Autres logements locatifs sociaux dont le destinataire est bénéficiaire d'aides ouvrant droit à l'APL
• Logements assimilés à un logement locatif social situés dans un quartier faisant l'objet d'une convention de rénovation urbaine
• Certaines livraisons de logements sociaux

TVA sur le prix total ou sur la marge ?

Cette distinction est fondamentale car elle impacte directement le montant de la taxe :

La TVA sur le prix total signifie que le taux (généralement 20%) s'applique à l'intégralité du montant de la vente. C'est le cas lorsque le vendeur assujetti avait lui-même pu déduire la TVA lors de son acquisition initiale.

La TVA sur la marge ne s'applique que sur la plus-value réalisée par le vendeur (prix de revente - prix d'acquisition). Ce dispositif est possible uniquement si le vendeur n'a pas pu déduire la TVA en amont, ayant généralement acheté le bien auprès d'un non assujetti. Cette option est moins coûteuse pour l'acquéreur mais s'accompagne de droits d'enregistrement plus élevés.

La TVA pour l'immobilier professionnel s'applique principalement aux biens neufs ou aux terrains à bâtir, au taux de 20%. Le vendeur assujetti facture la TVA sur le prix de vente. Pour les biens anciens, la vente est généralement exonérée, mais des options pour la TVA existent sous certaines conditions.

Récupération et déduction de la TVA

Qui peut récupérer la TVA ?

Contrairement à un particulier qui supporte intégralement le coût de la TVA, une entreprise peut, dans certains cas, la déduire. Toutefois, cette déduction n'est possible que si le local est effectivement affecté à une activité soumise à la TVA.

Par exemple, une SCI qui loue des locaux à usage commercial peut opter pour l'assujettissement à la TVA, permettant de récupérer la TVA sur les travaux, l'achat et les charges, sous réserve du respect de certaines conditions et d'un engagement minimum de 10 ans.

Le cas particulier de la location meublée non professionnelle (LMNP)

Il existe un cas où la récupération de la TVA est possible pour un investissement à vocation locative : l'achat d'un immeuble neuf auprès d'un marchand de biens ou d'un promoteur, destiné à la location meublée non professionnelle avec services para-hôteliers. Cette possibilité demeure toutefois encadrée par des conditions strictes.

La régularisation de la TVA : principe du rapport 1/20

Le calcul s'effectue au prorata de la période restant à courir. Si la vente ne fait pas cesser l'activité taxable (par exemple, quand l'acheteur reprend le même usage commercial), la régularisation peut ne pas s'appliquer.

L'option pour la TVA : avantages et contraintes

De nombreux acteurs de l'immobilier professionnel, notamment via une SCI, choisissent d'opter pour la TVA sur leurs locaux. Cette décision stratégique présente des avantages mais impose également des contraintes.

Les avantages de l'option

• Récupération de la TVA sur l'achat neuf : permet de se faire rembourser la TVA payée au moment de l'acquisition
• Récupération de la TVA sur les travaux : particulièrement intéressant pour des rénovations coûteuses, fréquentes dans le tertiaire
• Avantage pour le locataire : s'il exerce une activité soumise à la TVA, le locataire pourra également récupérer la taxe sur les loyers

Les inconvénients à considérer

À noter : L'option pour la TVA impose un engagement sur 10 ans minimum. Si la SCI sort de la TVA trop tôt ou revend l'immeuble sans TVA avant la fin de cette période, une partie de la TVA initialement déduite devra être reversée.

La gestion administrative s'en trouve également compliquée : déclarations périodiques, comptabilité plus lourde, suivi rigoureux des opérations. Si le projet immobilier ne justifie pas l'option fiscale, le risque est de perdre en temps et en argent.

Par ailleurs, certaines entreprises préfèrent ne pas "charger" le loyer en TVA pour ne pas décourager un locataire qui ne pourrait pas récupérer cette taxe. Dans ce cas, elles s'abstiennent de l'option et restent sur un loyer net plus simple à gérer.

TVA et location de locaux professionnels

Locations aménagées et équipées

La location de locaux aménagés et équipés permettant la réalisation d'une activité professionnelle définie est normalement imposable à la TVA au taux de 20%. Ces locations concernent des locaux déjà pourvus, avant l'emménagement du locataire, de tout le mobilier nécessaire permettant l'exploitation professionnelle.

Il peut s'agir notamment de locaux dotés de salles meublées à usage de réunions ou de locaux professionnels aménagés consentis dans le cadre d'un contrat de collaboration.

Le système de la franchise en base

Ce principe de taxation n'est pas applicable en cas de bénéfice du système de la franchise en base. Ce mécanisme permet de dispenser les assujettis normalement redevables de la TVA du paiement de cette taxe.

Pour bénéficier de ce système dans un bail professionnel, le chiffre d'affaires hors taxes (CAHT) ne doit pas dépasser certains seuils :

• 36 800€ l'année civile précédente pour les prestations de service et les professions libérales relevant des BNC et BIC
• 39 100€ si le chiffre d'affaires de l'année précédente était inférieur à 36 800€
• 42 900€ pour les activités réglementées des avocats

Les cas d'exonération de TVA immobilière

Plusieurs opérations sont situées hors du champ d'application de la TVA ou en sont expressément exonérées :

• Ventes de logements anciens (construits depuis plus de 5 ans sans travaux importants)
• Ventes réalisées par des particuliers, quelle que soit la nature de la transaction
• Ventes de biens immobiliers pour un prix symbolique (prix dérisoire par rapport à la valeur réelle)
• Mutations à titre gratuit : donations, successions
• Partages purs et simples, soultes de partage de succession ou de communauté conjugale

Obligations déclaratives pour les professionnels

Les vendeurs professionnels assujettis ont l'obligation de déclarer tous les mois l'ensemble des ventes réalisées au cours du mois précédent.

Lorsque la TVA immobilière exigible est annuellement inférieure à 4 000€, les déclarations peuvent être effectuées par trimestre civil.

Ces déclarations peuvent être réalisées par internet ou à l'aide du formulaire "Déclaration de la taxe sur la valeur ajoutée - Régime réel normal" à déposer au service des impôts de souscription des déclarations.

Pour plus de renseignements, le service d'information des impôts est joignable au 0809 401 401 (service gratuit + prix appel), du lundi au vendredi de 8h30 à 19h.

Points de vigilance avant de conclure une transaction

En immobilier professionnel, la TVA est souvent bien plus complexe qu'il n'y paraît. Les reventes successives, les changements de régime, la notion de marge ou de prix total peuvent vite devenir source d'erreur. Voici les repères essentiels :

• Vérifiez toujours le statut du vendeur (assujetti ou non), surtout lors de l'achat d'un bien ancien pouvant cacher une option pour la TVA
• Renseignez-vous sur les travaux réalisés ou à réaliser : un immeuble "ancien" peut en réalité être fiscalement "neuf"
• Soyez attentif aux engagements de revente, de construction ou de maintien de l'activité taxable qui peuvent jouer sur les taux
• Anticipez la régularisation si vous devez quitter le régime de la TVA avant terme
• Analysez les clauses de l'acte de vente : existence ou non d'une option pour la TVA, modalités de calcul

Dans le doute, solliciter l'avis d'un professionnel compétent (expert-comptable, notaire, avocat fiscaliste) s'avère indispensable. Chaque situation est unique et les enjeux financiers peuvent représenter des dizaines de milliers d'euros. Il s'agit d'un véritable investissement : mieux vaut éviter les approximations.

FAQ : Questions fréquentes sur la TVA immobilière professionnelle

Qui paie la TVA lors de l'achat d'un bien immobilier professionnel ?

En théorie, c'est le vendeur assujetti qui est redevable de la TVA, mais il la répercute dans le prix de vente. L'acheteur "paie" donc indirectement la taxe à travers le prix TTC de l'opération. Dans certains cas particuliers (option pour la TVA, taxation sur la marge), il peut y avoir d'autres modalités, mais le principe reste le même.

Peut-on récupérer la TVA sur un local professionnel ?

Oui, si le local est affecté à une activité économique elle-même soumise à la TVA. Par exemple, une SCI qui loue un local à un preneur soumis à la TVA peut exercer l'option et récupérer la TVA. Cependant, cette option impose des contraintes : durée minimale de 10 ans, régularisations éventuelles en cas de revente anticipée.

Pourquoi certains locaux professionnels ne sont-ils pas soumis à la TVA ?

Parce que le vendeur n'est pas assujetti ou que le bien est considéré comme ancien (plus de 5 ans) sans option exercée pour la TVA. Dans ce cas, on applique les droits d'enregistrement (5,80% à 6,31% selon les départements) au lieu de la TVA.

Quelle différence entre la TVA sur le prix total et la TVA sur la marge ?

La TVA sur le prix total signifie que le taux (20% en général) s'applique à l'intégralité du montant de la vente. La TVA sur la marge ne s'applique que sur la plus-value réalisée par le vendeur, ce qui est moins coûteux. Ce dispositif n'est possible que si le vendeur n'a pas pu déduire la TVA en amont (achat initial auprès d'un non assujetti).

Est-il plus intéressant d'acheter un local neuf ou ancien ?

Tout dépend de la stratégie d'investissement. L'achat d'un local neuf implique une TVA sur le prix total (souvent 20%) mais des droits d'enregistrement réduits (0,715%). La TVA peut être récupérée si l'acquéreur est assujetti et affecte le bien à une activité taxable. L'achat d'un local ancien est souvent exonéré de TVA, mais soumis à des droits d'enregistrement plus élevés (5,80% à 6,31%). Des possibilités d'option pour la TVA existent si cela présente un intérêt pour les deux parties.

Peut-on louer un local professionnel sans TVA ?

Oui, l'option pour la TVA n'est pas obligatoire si le bailleur n'est pas assujetti ou n'a pas exercé cette option. Cependant, sans option à la TVA, il ne sera pas possible de récupérer la TVA sur les travaux ou les charges. Certains locataires préfèrent d'ailleurs un loyer HT (sans TVA), surtout s'ils ne sont pas en mesure de la déduire.

Quelles précautions prendre avant de signer un acte de vente ?

Il convient de vérifier systématiquement : la fiscalité applicable (TVA ou droits d'enregistrement), la nature exacte du bien (neuf, ancien, terrain à bâtir), le statut du vendeur (assujetti ou non), l'historique des travaux réalisés, et les clauses de l'acte de vente (existence ou non d'une option pour la TVA). En cas de doute, consulter un notaire ou un fiscaliste est vivement recommandé.

Comment se calcule la régularisation de la TVA en cas de revente anticipée ?

La régularisation s'effectue sur une base de 20 ans selon le principe du "rapport 1/20". Si le bien est revendu avant l'expiration de cette période, le vendeur doit reverser à l'État une fraction de la TVA initialement déduite, calculée au prorata du nombre d'années restant à courir. Cette règle ne s'applique toutefois pas si l'acquéreur poursuit la même activité taxable.