Créer un SaaS rentable sans lever de fonds : l’exemple de LyBox

LyBox, plateforme dédiée aux investisseurs immobiliers, en est une bonne illustration : créée en 2020 par deux frères, elle revendique aujourd'hui plus de 100 000 utilisateurs, sans avoir levé un euro.

Leur parcours, du side project au plein temps, montre concrètement comment construire un SaaS autofinancé et quelles leçons en tirer pour votre propre projet.

Deux frères, deux parcours, une même passion pour la pierre

Rien ne prédestinait les deux frères à monter une proptech, si ce n'est une complémentarité presque parfaite.

Thomas Cornu, la data et la finance. Ingénieur diplômé en data science et en ingénierie financière, il grandit dans une famille aux moyens modestes, ce qui forge très tôt son ambition. De 2017 à 2022, il travaille chez BNP Paribas à Paris, où il construit les modèles mathématiques qui tournent derrière le crédit immobilier : scoring des clients, optimisation des taux, renégociations. Il voit de l'intérieur comment une banque décide de dire oui ou non. Mais il se lasse vite de la lenteur des décisions dans un grand groupe et rêve de vitesse et d'autonomie.

Mathieu Louvel, le code et les chantiers. Développeur web formé à EPITECH, il accumule les postes de lead développeur à Lyon avant de partir en 2018 pour Genève, chez une startup suisse. Ces trois années en Suisse lui apportent l'expérience technique sur laquelle reposera LyBox. Elles lui offrent aussi un argument de poids face aux banques pour financer ses premiers achats.

Deux méthodes d'investissement opposées

Les deux frères se lancent dans l'immobilier la même année, en 2018, mais pas de la même façon.

Thomas cible les immeubles de rapport dans les villes moyennes, là où le rendement existe encore. Il achète avec de gros travaux confiés à des artisans, divise quand c'est pertinent et gère souvent à distance. Il détient aujourd'hui 17 lots, pour un rendement brut moyen proche de 15 %.

Mathieu commence par un immeuble de 5 lots et réalise lui-même une grande partie des travaux. Cette approche lui permet de viser des biens que d'autres investisseurs écartent, rebutés par le chiffrage des rénovations. Il possède aujourd'hui 27 lots.

Deux stratégies différentes, mais un même point de friction : trouver les bons biens prend un temps considérable.

Le déclic : quinze onglets ouverts et un tableur qui déborde

Chaque recherche suit le même rituel épuisant. Il faut surveiller Leboncoin, SeLoger et une dizaine d'autres sites, vérifier les données INSEE de chaque ville, estimer les loyers, puis tout reporter dans un fichier Excel pour calculer rendement, cash-flow et fiscalité. Les deux frères résument l'époque d'une image : une quinzaine d'onglets ouverts et un tableur qui part dans tous les sens.

Plutôt que de subir, ils font ce que font les ingénieurs : ils automatisent. Thomas apporte son expertise de la data, Mathieu son expertise technique. La première version est une simple extension de navigateur qui enrichit les annonces avec les indicateurs d'un investisseur.

L'outil ne devait servir qu'à eux. Mais en le partageant autour d'eux, ils découvrent que d'autres investisseurs, puis des chasseurs immobiliers, vivent exactement la même galère. LyBox est née en janvier 2020.

Du side project au plein temps, sans levée de fonds

Pendant deux ans, LyBox se construit le soir et le week-end, à côté de deux emplois salariés. Les deux frères consacrent plus d'un an de R&D à développer les robots qui analysent en temps réel les annonces, les données INSEE et les transactions de la base DVF.

En 2021, la crise du Covid emporte la startup suisse de Mathieu, et toute l'équipe est licenciée. Plutôt que de chercher immédiatement un nouveau CDI, il en profite pour acheter sa résidence principale et prépare la bascule. En 2022, LyBox franchit le cap des 20 000 utilisateurs et génère assez de revenus pour que les deux frères s'y consacrent à plein temps. Thomas quitte BNP Paribas et prend le rôle de CEO, Mathieu devient CTO.

Le choix assumé du bootstrap

Dès le départ, les fondateurs refusent de courir après les investisseurs. Ils préfèrent une croissance organique et rentable, sur le modèle de sociétés comme Lemlist. Fin 2022, l'entreprise est déjà à l'équilibre financier lorsqu'elle intègre l'incubateur de l'emlyon business school.

Avant cela, en 2021 et 2022, les deux frères sont suivis et conseillés par The Family, l'accélérateur parisien. Retenus pour le programme de janvier 2022, ils choisissent de le décaler, faute d'être encore disponibles à plein temps pour en profiter pleinement. Ils doivent alors intégrer celui de juin 2022, mais ce dernier n'aura jamais lieu, la structure traversant alors de graves difficultés. Un rendez-vous manqué qui les conforte dans leur choix de compter d'abord sur leurs propres forces.

L'incubation leur apporte surtout ce qui leur manque. Deux profils très techniques ont besoin d'un regard extérieur sur le design et le marketing, et le programme de mentorat les accompagne précisément sur ces deux sujets.

Ce choix s'est révélé payant. Entre 2024 et 2025, plusieurs acteurs de l'investissement locatif clé en main, financés par des levées de fonds, ont fait défaut. Le modèle d'abonnement récurrent de LyBox a, lui, traversé la période sans encombre.

Le vrai défi : des millions d'annonces à jour en quelques minutes

Analyser des annonces semble simple sur le papier. En pratique, LyBox analyse des millions d'annonces et doit tenir ses données à jour toutes les 3 à 5 minutes, car un bon bien part souvent en quelques heures. Il faut aussi repérer les doublons publiés sur plusieurs sites et suivre l'historique des prix d'une annonce, même quand elle est supprimée puis republiée.

Sur un outil comme le nôtre, la donnée est le produit. Si une annonce arrive avec une heure de retard, l'investisseur a déjà perdu la course.

Pour tenir cette promesse, l'équipe s'appuie sur une infrastructure cloud et sur Go, un langage pensé pour la performance. Mais le meilleur outil de qualité reste les utilisateurs eux-mêmes. Chaque réclamation client est traitée comme un signal : un bug à corriger, une fonctionnalité à revoir, un besoin à creuser.

Cette boucle courte entre fondateurs et clients est restée au cœur de l'entreprise. Thomas échange chaque semaine avec des investisseurs, débutants comme aguerris, pour comprendre leurs blocages.

LyBox aujourd'hui : tout le parcours de l'investisseur dans un seul outil

Six ans après sa création, LyBox couvre l'ensemble des étapes qui précèdent un achat locatif :

1. Choisir où investir. L'analyse de marché croise prix au m², loyers, vacance locative, démographie et emploi sur plus de 2 000 communes.
2. Trouver les biens. Le moteur de recherche immobilier analyse les annonces d'environ 1 500 sites, avec des filtres pensés pour l'investisseur et une extension qui enrichit directement les annonces Leboncoin.
3. Chiffrer le projet. Le simulateur calcule rendement et cash-flow, compare cinq régimes fiscaux et projette l'opération sur 30 ans. Un immeuble peut être découpé lot par lot, avec un loyer et un budget travaux pour chacun.
4. Convaincre la banque. Un rapport PDF structuré présente le projet au banquier.

Le MCP, ou l'investissement immobilier piloté par l'IA

Dernière nouveauté en date : LyBox est le seul moteur de recherche immobilier à proposer un serveur MCP (Model Context Protocol). Concrètement, un investisseur peut brancher LyBox sur son assistant IA, comme Claude ou ChatGPT, et lui demander en langage naturel de trouver des immeubles rentables dans une zone donnée, de les comparer ou de lancer une simulation.

« De plus en plus d'investisseurs préparent leurs projets avec une IA. Nous voulions qu'ils puissent interroger nos données là où ils travaillent déjà, sans changer d'outil. » Mathieu Louvel, CTO de LyBox

Une évolution cohérente avec l'idée de départ : faire disparaître les quinze onglets ouverts.

Ce que leur parcours enseigne aux porteurs de projet

Partir d'un problème vécu. LyBox n'est pas née d'une étude de marché mais d'une frustration personnelle. Les fondateurs étaient leurs propres premiers clients, ce qui leur a évité de construire un produit dont personne ne voulait.

Lancer à côté de son emploi, et se protéger. Thomas encourage les futurs entrepreneurs à agir sans surestimer le risque, tout en gardant un filet de sécurité financier. Les deux frères n'ont quitté leur poste qu'une fois les revenus de LyBox suffisants pour deux salaires.

Parler aux clients avant de coder. Les retours, même négatifs, valent plus qu'une fonctionnalité imaginée en interne. Chez LyBox, chaque plainte utilisateur alimente la feuille de route.

Associer des compétences complémentaires. Un profil finance et data, un profil technique, et deux investisseurs de terrain : cette combinaison leur a permis de tout construire en interne, sans prestataire.

Ne pas courir après la levée de fonds. Une croissance autofinancée est plus lente au départ, mais elle laisse le contrôle aux fondateurs et rend l'entreprise plus solide quand le marché se retourne.

Et maintenant ?

Avec plus de 100 000 utilisateurs, LyBox s'est imposée comme un outil de référence pour les investisseurs locatifs en France. Les deux frères n'ont pourtant pas changé de méthode : ils continuent d'investir, d'écouter leurs utilisateurs et d'ajouter les fonctionnalités dont ils ont eux-mêmes besoin sur le terrain.

Leur histoire rappelle qu'une bonne idée d'entreprise se cache souvent dans un problème que l'on vit chaque jour. Il suffit parfois de décider de le résoudre pour soi, puis de le partager avec ceux qui vivent la même chose.