Dispositif Jeanbrun : SCI, holding ou direct pour un dirigeant ?

L’essentiel à retenir

Une société soumise à l’impôt sur les sociétés ne peut pas bénéficier du dispositif Jeanbrun : ni votre holding, ni votre société d’exploitation, ni une SCI ayant opté pour l’IS. Le dispositif est réservé aux particuliers qui investissent en direct ou via une société non soumise à l’IS, typiquement une SCI à l’impôt sur le revenu.

• Pourquoi les sociétés à l’IS sont exclues : l’amortissement Jeanbrun est une charge déductible des revenus fonciers (article 31 du CGI). Cette catégorie relève de l’impôt sur le revenu, pas de l’impôt sur les sociétés.
• En SCI à l’IR : chaque associé déduit l’amortissement au prorata de ses parts, dans sa propre déclaration de revenus.
• Les contraintes propres à la SCI : les associés conservent leurs parts pendant les 9 ans de l’engagement, les parts ne doivent pas être démembrées, et le locataire ne peut être ni membre du foyer fiscal, ni parent ou allié jusqu’au 2e degré de l’un des associés.
• Si votre holding est associée de la SCI : sa quote-part de résultat est calculée selon les règles de l’IS. Seule la part des associés personnes physiques ouvre droit au Jeanbrun.
• Financer l’achat avec l’argent de la société : se verser des dividendes coûte 31,4 % de prélèvement forfaitaire unique depuis le 1er janvier 2026. Augmenter sa rémunération relève votre TMI. Emprunter à titre personnel permet de laisser la trésorerie dans la société.
• Le profil favorable : un dirigeant fortement imposé au barème qui perçoit déjà des revenus fonciers. À l’inverse, un dirigeant rémunéré surtout en dividendes, avec une TMI faible, tire peu de profit de l’amortissement.
• Les conditions, en l’état du droit en novembre 2026 : un logement collectif acquis jusqu’au 31 décembre 2028, loué nu en résidence principale pendant au moins 9 ans.

 

Pourquoi une société à l’IS ne peut-elle pas utiliser le dispositif Jeanbrun ?

Le Jeanbrun n’est pas un avantage que l’on active dans n’importe quelle structure. Il est inscrit dans les règles de calcul d’une catégorie de revenus précise, les revenus fonciers. Or une société à l’IS ne déclare pas de revenus fonciers : elle déclare un bénéfice.

Un avantage réservé aux revenus fonciers des particuliers

L’amortissement Jeanbrun figure à l’article 31 du CGI, parmi les charges déductibles des revenus fonciers. Cette catégorie relève de l’impôt sur le revenu. Elle concerne les particuliers qui louent un logement nu, directement ou via une société de personnes.

Une société soumise à l’IS détermine au contraire son résultat selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (articles 206 et 209 du CGI). Les loyers qu’elle encaisse sont des produits comme les autres, et l’article 31 ne s’y applique pas.

Holding, société d’exploitation, SCI à l’IS : trois structures exclues

Les trois structures qu’un dirigeant envisage le plus souvent pour investir sont soumises à l’IS, donc exclues :

• la holding patrimoniale, qui centralise les dividendes de votre société d’exploitation : elle dispose souvent de la trésorerie, mais pas du régime fiscal requis ;
• la société d’exploitation (SAS ou SARL soumise à l’IS), exclue pour la même raison ;
• la SCI à l’IS, choisie pour amortir comptablement un bien : en optant pour l’IS, elle sort des revenus fonciers et perd l’accès au Jeanbrun.

C’est donc le régime fiscal qui compte, pas la forme juridique : une SCI reste éligible tant qu’elle est imposée à l’impôt sur le revenu.

 

Comment investir en Jeanbrun via une SCI à l’IR ?

La SCI à l’IR est la seule structure sociétaire compatible avec le dispositif. Elle permet d’investir à plusieurs, mais ajoute des contraintes que n’a pas l’investisseur qui achète en direct.

L’amortissement déduit par chaque associé, au prorata de ses parts

Une SCI à l’IR ne paie pas d’impôt. Elle calcule son résultat foncier, amortissement Jeanbrun compris, et le déclare sur le formulaire 2072. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part dans ses propres revenus fonciers. Pour un amortissement annuel de 6 000 €, un associé détenant 60 % des parts déduit 3 600 €, et celui qui en détient 40 % déduit 2 400 €.

Les contraintes propres à la société

Trois règles pèsent sur les associés pendant toute la durée de l’engagement.

Les parts doivent être conservées 9 ans. Chaque associé s’engage à garder la totalité de ses titres jusqu’au terme de l’engagement de location. Une cession, et même une donation de parts, peut entraîner la reprise de l’avantage fiscal.

Les parts doivent rester en pleine propriété. Le schéma classique de transmission, qui consiste à donner la nue-propriété des parts à ses enfants, est donc incompatible avec le Jeanbrun tant que l’engagement court.

Le cercle des locataires possibles est réduit. Le locataire ne peut être ni un associé, ni un membre du foyer fiscal d’un associé, ni un parent ou allié jusqu’au 2e degré de l’un d’eux. Dans une SCI familiale, cela exclut notamment les enfants, les parents, les frères et sœurs de chaque associé.

Plusieurs de ces règles attendent encore leurs précisions officielles, et le dispositif lui-même évolue au gré des textes en discussion. Pour suivre ces changements, le site https://www.loi-jeanbrun-gouv.org/ propose un guide complet du dispositif Jeanbrun, mis à jour régulièrement.

Que se passe-t-il si votre holding est associée de la SCI ?

Une holding peut entrer au capital d’une SCI à l’IR sans la faire basculer à l’IS. Mais sa quote-part de résultat est calculée selon les règles de l’impôt sur les sociétés (article 238 bis K du CGI) : elle relève de l’amortissement comptable, pas de l’amortissement Jeanbrun. Seuls les associés personnes physiques en bénéficient, sur leur propre quote-part.

 

SCI à l’IR ou achat en direct : que choisir quand on est dirigeant ?

Fiscalement, la SCI à l’IR n’apporte aucun avantage par rapport à l’achat en direct. L’amortissement, les taux et les plafonds sont les mêmes. Le choix se joue donc sur l’organisation de votre patrimoine, et sur le prix que vous acceptez de payer en formalités.

Si vous investissez seul ou en couple, l’achat en direct est le plus simple. La SCI n’y ajouterait que des coûts de gestion. Elle se justifie dès que vous investissez avec des associés, ou que vous voulez organiser la transmission du bien au-delà de l’engagement. Si vous retenez cette option, les étapes de création d’une SCI sont les mêmes que pour une SCI détenant des locaux professionnels.

 

Comment financer un Jeanbrun quand votre épargne est dans votre société ?

Pour un dirigeant, la difficulté vient souvent du financement plus que de la fiscalité du Jeanbrun : l’argent disponible se trouve dans la société, alors que l’investissement doit être fait à titre personnel. Chaque façon de le faire sortir a un coût différent.

Se verser des dividendes : le coût fiscal de la sortie

Avant de distribuer quoi que ce soit, vérifiez votre compte courant d’associé. Si vous avez déjà prêté des fonds à votre société, leur remboursement n’est pas imposable : c’est la sortie la moins coûteuse.

Au-delà, les dividendes supportent le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, après l’impôt sur les sociétés déjà payé sur le bénéfice. Pour disposer de 40 000 € nets d’apport, il faut distribuer environ 58 300 € bruts. Si votre TMI est de 11 % ou nulle, l’option pour le barème progressif, avec un abattement de 40 % sur les dividendes, peut réduire ce coût. Cette option vaut toutefois pour l’ensemble de vos revenus de capitaux mobiliers de l’année.

Augmenter sa rémunération : un effet direct sur votre TMI

Une rémunération plus élevée supporte à la fois les cotisations sociales et l’impôt sur le revenu au barème. Elle peut vous faire passer dans une tranche supérieure, ce qui augmente la valeur de chaque euro amorti en Jeanbrun. Mais l’impôt et les cotisations supplémentaires dépassent largement ce gain. 

Emprunter à titre personnel et laisser la trésorerie dans la société

Financer l’achat par un crédit personnel évite toute sortie de trésorerie. La banque appréciera vos revenus personnels, d’où l’intérêt d’une rémunération régulière plutôt que de dividendes ponctuels. Votre société ne peut en revanche ni vous prêter les fonds, ni se porter caution de votre emprunt : le Code de commerce l’interdit aux gérants de SARL comme aux dirigeants de SAS. Les mensualités seront payées sur vos revenus personnels, donc en partie, à terme, sur des dividendes ou une rémunération.

 

Quel profil de dirigeant tire vraiment parti du dispositif Jeanbrun ?

L’intérêt du Jeanbrun se mesure à l’impôt qu’efface chaque euro amorti. Or chez un dirigeant, ce montant dépend directement de la façon dont il se rémunère et de son patrimoine immobilier existant.

Le dirigeant rémunéré surtout en dividendes : un intérêt limité

Les dividendes imposés au prélèvement forfaitaire n’entrent pas dans le calcul de votre tranche marginale. Si vous vous versez un salaire modeste et complétez vos revenus par des dividendes, votre TMI peut rester à 11 %, voire à 0 %. Chaque euro d’amortissement ne vous fait alors économiser que quelques centimes, voire rien.

S’y ajoute une incertitude. Sans autres revenus fonciers, l’amortissement crée un déficit. La lecture majoritaire l’impute sur le revenu global, mais une lecture stricte du texte le cantonne aux revenus fonciers futurs. Dans ce cas, l’avantage serait simplement différé à l’année où le bien deviendrait bénéficiaire.

Le dirigeant fortement imposé qui perçoit déjà des loyers : le cas favorable

Le Jeanbrun donne son plein effet quand l’amortissement absorbe des revenus fonciers déjà imposés. Chaque euro amorti efface alors votre TMI et les 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 58 centimes à 41 % ou 62 centimes à 45 %. À 41 %, un amortissement de 6 000 € réduit l’impôt d’environ 3 500 € par an.

Un cas fréquent chez les dirigeants s’y prête particulièrement : les locaux de votre entreprise détenus par une SCI à l’IR et loués à votre société. Ces loyers sont des revenus fonciers, et l’amortissement d’un logement Jeanbrun vient s’imputer dessus.

Dans tous les cas, l’avantage fiscal ne dispense pas d’un bien rentable par lui-même. Calculez d’abord la rentabilité de l’investissement locatif avant de chiffrer l’économie d’impôt.

 

Si votre argent doit rester dans la holding, quelles alternatives ?

Si vous ne souhaitez pas sortir de trésorerie de votre société, le Jeanbrun n’est pas accessible. L’immobilier, lui, le reste, mais sous les règles de l’impôt sur les sociétés.

Acheter un logement via la holding ou une SCI à l’IS. La société amortit comptablement le bâti, hors terrain, sur sa durée d’utilisation. Contrairement au Jeanbrun, cet amortissement n’est soumis à aucun plafond annuel ni à aucune contrainte de loyer ou de locataire. Le résultat est imposé à 15 % puis 25 %. La contrepartie intervient à la revente : la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention. Tous les amortissements pratiqués sont alors imposés, puis taxés une seconde fois au prélèvement forfaitaire si vous distribuez le produit de la vente. 

Investir en SCPI depuis la holding. C’est une solution sans gestion locative, dont les revenus sont imposés à l’IS sans prélèvements sociaux. Le rendement dépend de la SCPI choisie, et les frais d’entrée pèsent sur les premières années.

Placer la trésorerie sans passer par l’immobilier. Si votre horizon est court ou si vous devez garder des liquidités pour l’activité, les placements de trésorerie restent plus adaptés. 

 

Conclusion

Investir en Jeanbrun quand on dirige une entreprise suppose de prendre trois décisions, dans cet ordre. D’abord la structure : en direct ou via une SCI à l’IR. Ensuite le financement : compte courant, dividendes ou crédit personnel, en chiffrant le coût de chaque option. Enfin seulement le logement.

Ces arbitrages engagent à la fois votre rémunération, votre société et votre patrimoine personnel. Faites-les valider par un conseiller fiscal avant de réserver un programme.