Lors de la création ou de la reprise d’une entreprise, la question des locaux commerciaux se pose rapidement. Parmi les notions à maîtriser, le droit au bail occupe une place centrale. Cette prérogative permet au locataire de bénéficier d’un emplacement commercial déjà établi, avec ses avantages et ses contraintes. Que l’on soit cédant ou repreneur, propriétaire ou locataire, comprendre les mécanismes du droit au bail s’avère indispensable pour sécuriser ses transactions immobilières professionnelles.
Le droit au bail : tout ce qu’il faut savoir
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Modifié le 09/10/25 à 13:40
Qu'est-ce que le droit au bail ?
Définition juridique
Le droit au bail constitue un élément du fonds de commerce qui représente la prérogative du locataire d'occuper des locaux commerciaux. Contrairement à la propriété des murs qui confère un droit réel, le droit au bail correspond à un droit personnel permettant au locataire de disposer des locaux loués pour y exercer son activité professionnelle.
Concrètement, il s'agit du montant que l'acquéreur verse au locataire précédent pour bénéficier des dispositions et droits garantis par les baux commerciaux. Ces droits incluent notamment le droit au renouvellement du bail, l'indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement, et la possibilité de profiter d'un loyer potentiellement sous-évalué par rapport au prix du marché.
Le droit au bail possède une valeur patrimoniale propre, définie par plusieurs facteurs : la durée du bail, la situation géographique des locaux, le montant du loyer pratiqué et les conditions générales du contrat. Le vendeur monnaye ainsi le fait qu'il a négocié antérieurement un loyer avantageux ou qu'il dispose d'un emplacement stratégique.
Distinction fondamentale : droit au bail ou pas-de-porte ?
Ces deux notions sont souvent confondues alors qu'elles désignent des réalités juridiques bien distinctes. Le pas-de-porte, également appelé droit d'entrée, représente une somme versée par le locataire au propriétaire lors de la signature initiale du bail commercial. Il s'agit d'une compensation financière demandée par le bailleur pour accorder le bail, versée au moment de l'entrée en jouissance.
À l'inverse, le droit au bail correspond à une somme versée par un nouveau locataire à l'ancien locataire lors de la reprise d'un bail en cours. Le destinataire diffère donc totalement : le pas-de-porte bénéficie au propriétaire, tandis que le droit au bail bénéficie au locataire sortant.
le traitement fiscal du pas-de-porte diffère également de celui du droit au bail, ce qui renforce l'importance de bien distinguer ces deux concepts.
Les caractéristiques du droit au bail
Durée du contrat et renouvellement
La durée constitue un paramètre fondamental du droit au bail. Lorsqu'un locataire acquiert un droit au bail, il reprend le bail conclu entre le précédent occupant et le propriétaire dans des conditions similaires et pour la durée restant à courir jusqu'au terme du bail.
Le locataire entrant bénéficie du droit au renouvellement du bail, sous réserve qu'il exploite directement et personnellement l'activité pendant trois années entières avant la date d'échéance du bail. Cette protection est garantie par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce qui régissent le statut des baux commerciaux.
dans la pratique, lorsque l'échéance du bail est à moins de trois années de la cession, il arrive fréquemment qu'un nouveau bail soit conclu entre le bailleur et le nouveau locataire à des conditions différentes, concomitamment à la cession du droit au bail. Cette démarche permet d'ouvrir immédiatement le droit au renouvellement au nouveau locataire.
Valeur patrimoniale et facteurs d'évaluation
Le prix du droit au bail se fixe librement entre les parties mais repose sur plusieurs critères objectifs. L'emplacement géographique joue un rôle déterminant : un local situé dans une zone commerciale attractive vaudra davantage qu'un emplacement moins stratégique.
Le différentiel entre le loyer actuel et le prix du marché constitue un autre facteur d'évaluation majeur. Plus l'écart est important, plus le droit au bail présente de la valeur. Si le loyer pratiqué s'avère nettement inférieur aux prix du secteur, le locataire sortant pourra légitimement demander une compensation financière substantielle.
La durée restant à courir avant le renouvellement influence également le prix. Un bail avec six années restantes offrira plus de sécurité qu'un bail arrivant prochainement à échéance, ce qui se répercute sur la valorisation du droit au bail.
Les avantages du droit au bail
Pour le locataire sortant
Le droit au bail permet au locataire sortant de se libérer de l'intégralité de ses obligations en cédant son droit à tout moment, à condition de trouver un repreneur. Il peut ainsi récupérer une somme d'argent correspondant à la valeur patrimoniale de son droit d'occupation, ce qui représente souvent un complément appréciable lors de la cession de son activité ou de sa cessation d'activité.
Pour le locataire entrant
La reprise du bail commercial s'accompagne d'avantages considérables pour le nouveau locataire. Grâce à la cession de droit au bail, il va bénéficier :
- Du droit d'occuper les locaux sans avoir à négocier un nouveau bail
- D'un loyer privilégié, généralement inférieur au prix du marché pendant la durée restante du bail
- D'une révision de loyer encadrée grâce au statut protecteur des baux commerciaux
- Du droit au renouvellement du bail ou, à défaut, d'une indemnité d'éviction
- D'une occupation privilégiée qui renforce sa présence stratégique sur le marché
- D'une stabilité juridique avec une sécurité contractuelle appréciable
C'est précisément pour compenser tous ces avantages que le nouveau locataire verse une indemnité au locataire sortant.
Pour le propriétaire
Du point de vue du bailleur, le contrat de bail commercial reste inchangé. Il se poursuit dans les mêmes conditions et pour la durée restante. La seule différence réside dans la modification de la personne du locataire. Le propriétaire continue de percevoir son loyer selon les mêmes modalités et n'a pas à renégocier les termes du bail.
À noter : la plupart des propriétaires insèrent une clause spécifique dans le bail pour interdire ou encadrer la cession du droit au bail, afin de conserver un contrôle sur l'identité de leur locataire.
La cession du droit au bail
Les différents types de cession
La cession isolée du droit au bail permet au locataire de transférer uniquement son droit d'occupation à un tiers, sans céder son fonds de commerce. Cette hypothèse se rencontre lorsque le locataire souhaite transférer son fonds dans un autre local ou arrêter son activité, tandis qu'un repreneur désire exploiter une activité différente dans les locaux.
La cession avec le fonds de commerce représente le cas le plus fréquent. Lorsqu'un exploitant vend son fonds de commerce, le droit au bail est nécessairement inclus dans la transaction puisqu'il constitue un élément du fonds. L'acquéreur achète alors simultanément l'enseigne, les équipements, la clientèle ainsi que le droit au bail.
Le droit au bail peut également faire l'objet d'un apport en société, y compris dans le cadre d'un apport partiel d'actifs, d'une fusion ou d'une scission.
il convient de bien déterminer si l'on se trouve en présence d'une véritable cession isolée de droit au bail ou d'une cession de fonds de commerce déguisée. Une requalification ultérieure pourrait entraîner des conséquences juridiques et financières importantes, notamment l'obligation de respecter les formalités de publicité et le droit d'opposition des créanciers, ainsi que le transfert automatique des contrats de travail.
Le principe de libre cession et ses limites
La cession de droit au bail est en principe libre, conformément à l'article 1717 du Code civil. Par ce contrat, le locataire actuel (le cédant) transfère au futur locataire (le cessionnaire) le bénéfice du bail, c'est-à-dire le droit de jouissance des locaux.
Toutefois, cette liberté connaît des limites importantes. Le nouveau locataire reprend le bail dans les mêmes conditions que son prédécesseur : même loyer, mêmes charges, même dépôt de garantie, mêmes obligations. La nouvelle activité exercée doit également être compatible avec la clause de destination du bail. Dans le cas contraire, le locataire s'expose à un refus du bailleur ou à une procédure de déspécialisation.
Les clauses restrictives ou limitatives
Bien que la cession du droit au bail soit libre par principe, des clauses spécifiques peuvent limiter ou encadrer cette faculté dans le contrat de bail lui-même.
La clause d'interdiction permet au bailleur d'interdire purement et simplement la cession du droit au bail. Cette interdiction doit être prévue expressément dans le contrat et ne peut porter atteinte à l'équilibre contractuel et à la liberté d'entreprendre, ce qui la rend souvent délicate à mettre en œuvre selon la jurisprudence.
La clause d'agrément oblige le locataire à obtenir l'accord préalable du bailleur avant toute cession. Cette disposition permet au propriétaire de vérifier les compétences et la solvabilité du repreneur. Le vendeur doit soumettre l'acquéreur à l'agrément du bailleur. En cas de refus, celui-ci doit justifier d'un intérêt légitime et ne peut opposer un refus purement arbitraire.
si le droit au bail est cédé sans l'accord du bailleur imposé par une clause du bail, le contrat risque la résiliation.
La clause de garantie solidaire du cédant, prévue à l'article L145-16-1 du Code de commerce, implique qu'en cas de cession du bail, le cédant reste solidaire des loyers impayés par l'acquéreur. La loi Pinel du 18 juin 2014 a limité la durée de cette garantie à trois ans à compter de la cession, mais les parties peuvent prévoir contractuellement une période plus longue puisque cette disposition n'est pas d'ordre public.
Cette clause doit être rédigée rigoureusement car elle est interprétée strictement par les juges. Elle prend fin en cas de congé donné par l'acquéreur ou en cas de renouvellement du bail, mais reste active en cas de tacite reconduction.
Les cas particuliers de cession
Départ à la retraite ou pension d'invalidité
L'article L145-51 du Code de commerce institue un régime protecteur pour le locataire souhaitant faire valoir ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité. Dans ces situations, le bailleur ne peut pas interdire la cession du droit au bail, même si le contrat contient une clause d'interdiction.
Ce dispositif est soumis à deux conditions cumulatives. Premièrement, le locataire doit être commerçant exerçant en entreprise individuelle, gérant associé unique d'une EURL ou gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une SARL pluripersonnelle titulaire du bail. Deuxièmement, la nouvelle activité doit être compatible avec la destination, les caractéristiques et la situation de l'immeuble.
les dirigeants de société anonyme (SA) et de société par actions simplifiée (SAS et SASU) ne bénéficient pas de cette protection particulière.
La cession-déspécialisation
Lorsque le locataire partant à la retraite ou bénéficiaire d'une pension d'invalidité souhaite céder son droit au bail à un repreneur exerçant une activité différente, une procédure spécifique de cession-déspécialisation se met en place.
Le bailleur dispose d'un délai de deux mois après réception de la demande et du projet de cession pour exercer l'une des trois options suivantes : accepter le changement d'activité et donner son accord à la cession, exercer son droit de préemption, ou contester les nouvelles activités en saisissant le tribunal judiciaire. À défaut d'exercice de ses droits dans le délai imparti, l'accord du bailleur est réputé acquis.
Les droits de préemption
Le droit de préemption commercial de la commune s'applique lorsque les locaux sont situés dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité. Avant tout projet de cession, le cédant doit se rapprocher de la mairie pour vérifier l'inclusion des locaux dans ce périmètre. Si tel est le cas, une déclaration préalable de cession doit être adressée à la mairie qui dispose de deux mois pour exercer son droit de préemption. En cas de silence, la commune est réputée avoir refusé de préempter.
Le droit de préemption du bailleur n'existe pas de manière générale en droit français, sauf dans le cas particulier du départ à la retraite ou de l'invalidité évoqué précédemment. Les parties peuvent néanmoins prévoir contractuellement un droit de préférence au bénéfice du bailleur en insérant une clause spécifique dans le bail.
Les formalités de cession
La rédaction de l'acte de cession
La cession de droit au bail nécessite obligatoirement la rédaction d'un acte écrit, qui peut être authentique (notarié) ou sous seing privé. Elle peut également prendre la forme d'un avenant au contrat de bail commercial existant.
Bien que le formalisme puisse apparaître plus léger que celui d'une cession de fonds de commerce, il convient de cadrer précisément la cession et les obligations respectives des deux parties. L'écrit permet notamment d'éviter toute confusion avec une cession de fonds de commerce.
À noter : contrairement à la cession de fonds de commerce, le recours à un séquestre n'est pas obligatoire, même s'il peut être préférable de le prévoir contractuellement selon les circonstances.
L'état des lieux
Un état des lieux doit être réalisé entre le propriétaire et le locataire sortant, ou par un tiers mandaté par eux comme une agence immobilière. Cet état des lieux est conservé par chacune des parties. Il convient d'être particulièrement précis dans sa réalisation : en cas de litige ultérieur, c'est l'exhaustivité de ce document qui permettra de comparer les états des lieux entrant et sortant.
La notification au bailleur
La cession du bail commercial est soumise aux dispositions de l'article 1690 du Code civil. Elle doit être notifiée au propriétaire par acte extra judiciaire de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice), excepté dans le cas où le bailleur aurait concouru à un acte authentique.
Cet acte doit impérativement mentionner l'identité du repreneur ainsi que ses coordonnées, et la date de la cession qui fixera le départ de paiement du loyer.
L'absence de signification expose à des conséquences sérieuses. Le bailleur peut considérer l'acquéreur comme un occupant précaire sans droit ni titre, et demander son expulsion par voie judiciaire. Il peut également continuer à considérer le cédant comme le locataire des locaux et demander la résiliation du bail ou refuser son renouvellement sans indemnité.
L'information des créanciers inscrits
La cession de droit au bail doit également être notifiée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Bien que les créanciers nantis n'aient pas de droit de suite sur les éléments séparés du fonds, la jurisprudence a instauré une obligation d'information permettant aux créanciers de faire valoir les clauses du contrat de nantissement prévues pour les protéger en cas de perte de valeur du fonds.
Cette information permet notamment d'activer la clause de déchéance du terme qui autorise le créancier à demander le recouvrement immédiat de la totalité de sa créance, et au rédacteur de l'acte d'organiser contractuellement le désintéressement des créanciers nantis.
L'enregistrement fiscal
La vente du droit au bail doit être enregistrée au service des impôts des entreprises du lieu de situation du local commercial dans un délai d'un mois à compter de la signature de la cession. Si un acte notarié a été établi, le notaire se charge de l'enregistrement.
Les droits d'enregistrement sont réglés par le repreneur, sauf disposition contractuelle contraire. Le montant est calculé selon un barème progressif :
- De 0 à 23 000 € : exonération
- Entre 23 000 et 200 000 € : 3 %
- Au-delà de 200 000 € : 5 %
Un droit fixe de 25 € est dû quel que soit le prix de la cession.
Un enregistrement au service de la publicité foncière peut être requis lorsque le droit au bail cédé concerne un bail à construction ou un bail emphytéotique.
La publicité
Contrairement à la cession de fonds de commerce, aucune publicité n'est requise pour la cession de droit au bail, ni dans un journal d'annonces légales, ni par avis au Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales (BODACC). Cette absence de formalité de publicité constitue l'une des différences majeures entre ces deux opérations.
Les aspects fiscaux et comptables
Pour le cédant : imposition de la vente
La loi prévoit que pour le cédant, la vente du droit au bail est imposée dans les conditions de droit commun dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le produit tiré de la vente ne suit donc pas de règles fiscales particulières mais est traité comme les autres produits courants de l'entreprise.
Le prix de cession du droit au bail est également imposable au titre de l'impôt sur les plus-values si le locataire sortant avait lui-même acquis ce droit. Le montant de la plus-value se calcule selon la formule suivante : prix de cession du droit au bail moins prix d'acquisition du droit au bail.
Pour l'acquéreur : comptabilisation et amortissement
Chez l'acquéreur, le droit au bail est enregistré à l'actif du bilan dans un compte d'immobilisation incorporelle (compte 206).
Le droit au bail peut faire l'objet d'un amortissement sur sa durée d'utilisation, c'est-à-dire la durée du bail. Cette méthode est préconisée par les praticiens. Il est également possible de considérer que le droit au bail n'est pas amortissable : il fera alors l'objet d'une dépréciation si sa valeur probable de réalisation devient inférieure à sa valeur comptable.
fiscalement, l'amortissement du droit au bail n'est pas reconnu par l'administration fiscale. Pendant la période d'amortissement, il est nécessaire de réintégrer sur la liasse fiscale l'amortissement non déductible. En contrepartie, lors de la sortie de l'actif du droit au bail, il est permis de déduire sur la liasse fiscale les amortissements antérieurement réintégrés.
Comment calculer le prix d'un droit au bail ?
Le prix du droit au bail se fixe librement entre les parties, mais plusieurs critères objectifs orientent la négociation. L'emplacement géographique constitue le premier facteur déterminant : un local situé dans une rue commerçante prisée vaudra naturellement davantage qu'un emplacement moins stratégique.
Le différentiel entre le loyer actuel et la valeur locative du marché joue également un rôle majeur. Plus l'écart est significatif en faveur du locataire, plus le droit au bail prend de la valeur. Un loyer de 2 000 € mensuels pour un emplacement dont le prix de marché s'élève à 4 000 € justifiera une valorisation importante du droit au bail.
La durée restant à courir avant l'échéance du bail influence le prix : plus le bail offre une période longue avant renouvellement, plus il présente de la valeur pour le repreneur. Un bail avec six années restantes offrira davantage de sécurité qu'un bail arrivant à échéance dans quelques mois.
Les conditions générales du bail, telles que les clauses relatives aux travaux, aux charges ou aux modalités de révision du loyer, peuvent également impacter la valorisation. Un bail comportant des conditions favorables au locataire justifiera un prix plus élevé.
Les responsabilités des parties
Obligations du locataire
Le locataire doit respecter toutes les clauses du contrat de bail, y compris les obligations financières telles que le paiement régulier du loyer. Tout retard ou manquement peut entraîner des pénalités financières voire la résiliation du bail.
L'entretien courant des locaux commerciaux incombe au locataire. Cela inclut le nettoyage régulier, la maintenance des équipements fournis par le bailleur, et la prise en charge des réparations non structurelles. Le locataire doit également respecter les normes d'usage définies dans le bail, notamment les restrictions concernant l'activité commerciale exercée et la conformité aux réglementations locales.
Obligations du propriétaire
Le propriétaire a l'obligation de garantir la jouissance paisible des locaux au locataire. Il doit prendre des mesures pour éviter toute interférence indue dans l'usage des locaux par le locataire.
Le bailleur est responsable de l'entretien des parties communes (couloirs, escaliers, ascenseurs) et doit veiller à ce que ces espaces soient sécurisés et conformes aux normes. Il doit respecter toutes les conditions contractuelles spécifiées dans le bail, incluant la fourniture des services convenus et la garantie des conditions de sécurité.
Les réparations structurelles et les travaux majeurs nécessaires aux locaux commerciaux restent à la charge du propriétaire, contrairement à l'entretien courant qui incombe au locataire.
FAQ : Questions fréquentes sur le droit au bail
Quelle est la différence entre droit au bail et pas-de-porte ?
Le droit au bail est une somme versée par un nouveau locataire à l'ancien locataire lors de la reprise d'un bail commercial en cours. Le pas-de-porte est un droit d'entrée versé au propriétaire lors de la signature initiale du bail. Le destinataire et le moment du versement diffèrent totalement.
Qui paie le droit au bail ?
C'est le nouveau locataire (cessionnaire) qui paie le droit au bail au locataire sortant (cédant). Cette somme vient compenser les avantages dont bénéficiera le repreneur, notamment le loyer privilégié et le droit au renouvellement.
Le propriétaire peut-il s'opposer à la cession du droit au bail ?
Le bailleur ne peut pas s'opposer à la cession du bail lorsqu'elle accompagne la vente du fonds de commerce, selon l'article L145-16 du Code de commerce. En revanche, pour une cession isolée du droit au bail, le propriétaire peut s'y opposer si le contrat contient une clause d'interdiction ou d'agrément valable.
Comment calcule-t-on le prix d'un droit au bail ?
Le prix se fixe librement entre les parties mais dépend principalement de l'emplacement, du différentiel entre le loyer actuel et le prix du marché, de la durée restant à courir, et des conditions générales du bail. Plus ces éléments sont favorables au locataire, plus le droit au bail prend de la valeur.
Quelles sont les formalités obligatoires pour céder un droit au bail ?
La cession nécessite un acte écrit, un état des lieux, la notification au bailleur par commissaire de justice (sauf acte notarié), l'information des créanciers inscrits, et l'enregistrement fiscal dans le mois suivant la signature. Aucune publicité n'est requise contrairement à la cession de fonds de commerce.
Le droit au bail est-il amortissable ?
Comptablement, le droit au bail peut être amorti sur sa durée d'utilisation. Toutefois, fiscalement, l'administration ne reconnaît pas cet amortissement comme déductible. Il faut donc réintégrer les amortissements comptables sur la liasse fiscale pendant la période d'amortissement.
Que se passe-t-il si la cession n'est pas notifiée au bailleur ?
L'absence de signification au bailleur expose à des conséquences sérieuses : le propriétaire peut considérer l'acquéreur comme un occupant sans titre et demander son expulsion, ou continuer à tenir le cédant pour locataire et exiger de lui le paiement des loyers.
Peut-on céder un droit au bail lors d'un départ à la retraite ?
Oui, l'article L145-51 du Code de commerce protège le locataire partant à la retraite ou bénéficiant d'une pension d'invalidité. Le bailleur ne peut s'opposer à la cession même si le bail contient une clause d'interdiction, sous réserve que certaines conditions soient remplies.
Combien de temps le cédant reste-t-il solidaire après la cession ?
Si le bail contient une clause de garantie solidaire, le cédant reste solidaire des loyers impayés par le cessionnaire pendant trois ans à compter de la cession, sauf disposition contractuelle prévoyant une durée différente. Cette garantie prend fin en cas de renouvellement du bail.
Peut-on exercer une activité différente après avoir repris un droit au bail ?
La nouvelle activité doit être compatible avec la clause de destination du bail. Si ce n'est pas le cas, il faudra engager une procédure de déspécialisation pour obtenir l'autorisation de modifier l'activité, sauf dans le cas spécifique du départ à la retraite où une procédure simplifiée existe.