L’indice de loyers commerciaux : tout ce qu’il faut savoir

Définition et origine de l'indice des loyers commerciaux

Un indicateur né d'une réforme économique majeure

L'indice des loyers commerciaux (ILC) est un indicateur statistique trimestriel qui sert de référence pour ajuster les loyers des baux commerciaux en France. Cet outil a été instauré par l'article 47 de la loi de modernisation de l'économie n°2008-776 du 4 août 2008, un texte législatif ambitieux qui a profondément transformé le paysage économique français.

Avant 2008, la révision des loyers commerciaux s'appuyait principalement sur l'indice du coût de la construction (ICC). Si cet indicateur conservait une certaine pertinence pour les propriétaires d'immeubles, il présentait une limite majeure : il ne reflétait que l'évolution des coûts de construction et ignorait totalement les réalités économiques des commerçants eux-mêmes. Pour un détaillant dont le chiffre d'affaires stagnait ou diminuait, voir son loyer augmenter mécaniquement au rythme de la construction immobilière créait un déséquilibre manifeste.

Une réponse aux besoins spécifiques du commerce de détail

Le législateur a donc souhaité créer un indice plus représentatif des réalités économiques vécues par les locataires commerçants. L'objectif de l'ILC était double : d'une part, permettre une révision régulière et transparente des loyers commerciaux, d'autre part, éviter les augmentations trop brutales qui auraient pu fragiliser les entreprises, particulièrement dans les secteurs où les marges sont serrées.

À noter : L'ILC s'applique exclusivement aux baux commerciaux et ne concerne ni les bureaux, ni les locaux d'activités tertiaires non commerciales, pour lesquels d'autres indices comme l'indice des loyers de bureaux (ILB) ou l'ILAT sont utilisés.

Un cadre juridique renforcé par la loi Pinel

En septembre 2014, la loi Pinel est venue renforcer le dispositif en rendant l'ILC obligatoire pour la majorité des baux commerciaux. Cette réforme a définitivement écarté l'ICC comme unique référence pour l'indexation des loyers commerciaux, apportant ainsi une protection supplémentaire aux locataires face à la volatilité du secteur de la construction.

L'application de l'ILC est encadrée par l'article L.145-34 du Code de commerce, qui précise les modalités de révision des loyers. Ce texte stipule notamment que la révision doit intervenir au minimum tous les trois ans, sauf clause contractuelle prévoyant une périodicité différente.

Composition et évolution de l'indice ILC

La formule initiale : un indice à trois composantes

Lors de sa création en 2008 et jusqu'en mars 2022, l'ILC reposait sur trois piliers économiques soigneusement pondérés :

• L'indice des prix à la consommation (IPC) représentait 50 % de la pondération. Cet indicateur, calculé mensuellement par l'INSEE, mesure l'évolution des prix des biens et services consommés par les ménages français, hors tabac et hors loyers. Il constitue le principal baromètre de l'inflation dans le pays.
• L'indice du coût de la construction (ICC) pesait pour 25 % dans le calcul. Publié chaque trimestre, l'ICC évalue l'évolution des coûts de construction des immeubles à usage commercial en prenant en compte les prix des matériaux et de la main-d'œuvre. Sa présence dans l'ILC reconnaissait que les investissements immobiliers des propriétaires méritaient d'être pris en considération.
• L'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail (ICAVaCD) complétait l'équation à hauteur de 25 %. Calculé à partir des déclarations fiscales des entreprises transmises par la Direction générale des Finances publiques, cet indice mesurait directement la santé économique des commerces physiques.

Cette composition tripartite visait à créer un équilibre entre les intérêts du bailleur (ICC), la situation économique générale (IPC) et la capacité contributive des commerçants (ICAVaCD).

La réforme de 2022 : un changement majeur et rétroactif

En mars 2022, l'INSEE a procédé à une modification substantielle de la formule de calcul de l'ILC. L'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail a été purement et simplement supprimé, et la nouvelle pondération est devenue :

• 75 % pour l'indice des prix à la consommation
• 25 % pour l'indice du coût de la construction

Les raisons de cette réforme sont directement liées à l'explosion du commerce en ligne. Le chiffre d'affaires important réalisé par certaines enseignes sur Internet entraînait une hausse artificielle de l'ICAVaCD, alors même que de nombreux commerces physiques traversaient des difficultés. Cette distorsion créait une injustice pour les commerçants traditionnels, dont les loyers augmentaient en fonction d'une croissance économique dont ils ne profitaient pas directement. La suppression de cette composante a permis de limiter la progression des loyers commerciaux et de mieux protéger les détaillants.

Le calcul pratique de l'indice des loyers commerciaux

Les sources de données : l'INSEE au cœur du dispositif

L'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) est l'organisme public chargé de calculer et de publier l'ILC. Cette institution collecte les données nécessaires aux deux composantes actuelles de l'indice :

Pour l'indice des prix à la consommation, l'INSEE suit mensuellement un panier représentatif de biens et services consommés par les ménages français. Cette méthodologie éprouvée permet d'obtenir une photographie précise de l'inflation.

Concernant l'indice du coût de la construction, le calcul s'avère plus complexe. L'INSEE procède en trois étapes successives : collecte d'informations sur les opérations de construction via une enquête spécifique, élaboration de valeurs de référence par le métrage des opérations observées, puis harmonisation des prix et calcul final de l'indice. Cette méthode dite "des constructions courantes" compare le prix de revient d'une construction réelle avec celui d'une construction identique fictive sur une période donnée.

Une publication trimestrielle selon un calendrier fixe

L'ILC est révisé et publié quatre fois par an, aux mois de mars, juin, septembre et décembre. Ces dates de parution sont importantes car elles déterminent les moments où les révisions de loyers peuvent légalement intervenir.

Pour calculer l'indice d'un trimestre donné, l'INSEE utilise :

• La moyenne de l'indice des prix à la consommation sur les 12 derniers mois (mIPCL)
• La moyenne de l'indice du coût de la construction sur les 4 derniers trimestres (mICC)

L'ILC du trimestre en cours se déduit ensuite de l'indice du même trimestre de l'année précédente, en lui appliquant l'évolution de la somme pondérée : 75 % mIPCL + 25 % mICC.

Application concrète aux baux commerciaux

Les activités concernées par l'ILC

L'indice des loyers commerciaux s'applique spécifiquement aux locataires de biens immobiliers qui exercent une activité commerciale ou artisanale et qui sont immatriculés au registre national des entreprises (RNE). Cette définition englobe les commerces de détail, les restaurants, les activités de services aux particuliers et l'artisanat.

Pour ces activités exclues, d'autres indices de référence doivent être utilisés, notamment l'ILAT ou l'ICC selon la nature précise du bail.

La formule de révision du loyer

Lorsqu'un bail commercial prévoit une clause d'indexation basée sur l'ILC, la formule de calcul du nouveau loyer est la suivante :

Nouveau loyer = Loyer actuel × (Nouvel ILC / ILC de référence précédent)

Le nouvel ILC correspond à l'indice du trimestre de référence au moment de la révision, tandis que l'ILC de référence précédent est soit l'indice en vigueur lors de la signature du bail, soit celui utilisé lors de la dernière révision.

Exemple chiffré de révision de loyer

Prenons un cas concret pour illustrer le mécanisme. Un commerçant a signé un bail le 15 mars 2024 avec un loyer mensuel de 2 000 €. L'ILC du 1er trimestre 2024 s'établissait à 132,8. Un an plus tard, en mars 2025, le bailleur souhaite réviser le loyer. L'ILC du 1er trimestre 2025 atteint 135,5.

Le calcul s'effectue ainsi :

Nouveau loyer = 2 000 € × (135,5 / 132,8) = 2 040,66 €

Le nouveau loyer mensuel s'élève donc à 2 040,66 €, soit une augmentation de 40,66 € par mois, représentant une hausse d'environ 2 % conforme à l'évolution de l'indice.

Les conditions d'application de la clause d'indexation

Pour que la révision du loyer basée sur l'ILC soit valable, plusieurs conditions doivent être réunies :

La clause d'indexation doit être explicitement mentionnée dans le bail commercial. Le contrat doit préciser que l'ILC sera utilisé comme indice de référence, indiquer le trimestre de référence initial et définir la périodicité des révisions. Une clause vague ou imprécise peut être source de litiges coûteux.

En l'absence de clause prévoyant une révision annuelle, la révision intervient au minimum tous les trois ans, conformément à l'article L.145-34 du Code de commerce. Cette révision triennale constitue un droit pour le bailleur comme pour le locataire.

Les parties peuvent néanmoins convenir d'une révision plus fréquente, généralement annuelle, ce qui est devenu une pratique courante dans les baux commerciaux récents. Cette périodicité permet d'éviter des augmentations trop importantes lors des révisions triennales.

Le dispositif de plafonnement pour les PME

Une protection temporaire face à l'inflation

Entre le 2e trimestre 2022 et le 1er trimestre 2024, un mécanisme exceptionnel de plafonnement de l'ILC a été mis en place pour protéger les petites et moyennes entreprises. Cette mesure limitait la hausse des loyers commerciaux à 3,5 % maximum, même si l'évolution de l'ILC justifiait une augmentation supérieure.

Cette décision gouvernementale répondait à la forte poussée inflationniste observée durant cette période, qui aurait pu mettre en difficulté de nombreux commerçants déjà fragilisés par les conséquences économiques de la crise sanitaire.

Les critères d'éligibilité au plafonnement

Toutes les entreprises ne bénéficiaient pas de ce plafonnement. Pour en profiter, les sociétés devaient remplir les conditions suivantes :

• Employer moins de 250 salariés
• Réaliser un chiffre d'affaires annuel inférieur à 50 millions d'euros, ou présenter un bilan annuel total inférieur à 43 millions d'euros

Ces seuils correspondent à la définition européenne des PME et ont permis de cibler l'aide sur les entreprises qui en avaient le plus besoin, tout en préservant les équilibres économiques pour les grands groupes.

La révision triennale et le déplafonnement du loyer

Le principe de la révision triennale

Même en présence d'une clause d'indexation annuelle, le bailleur dispose d'un droit spécifique tous les trois ans. À cette échéance, il peut demander non pas une simple indexation basée sur l'ILC, mais un alignement du loyer sur la valeur locative réelle du local, également appelée "loyer de marché".

Cette possibilité de déplafonnement est encadrée par la notion de "facteurs locaux de commercialité". Si ces facteurs ont significativement évolué depuis la dernière fixation du loyer, le propriétaire peut justifier une revalorisation plus importante que celle résultant de la seule application de l'ILC.

Les facteurs locaux de commercialité

Ces facteurs prennent en compte plusieurs éléments objectifs :

• L'évolution de la zone de chalandise et du flux piétonnier
• Les transformations urbaines (nouvelles infrastructures, zones piétonnes)
• L'arrivée ou le départ d'enseignes attractives à proximité
• Les modifications d'accessibilité (transports en commun, stationnement)
• Le dynamisme économique général du quartier

Comparaison de l'ILC avec les autres indices

ILC versus ILAT : deux indices pour deux types d'activités

L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) constitue l'équivalent de l'ILC pour un autre segment du marché locatif professionnel. Créé par le décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011, l'ILAT s'applique aux baux professionnels concernant :

• Les activités libérales et tertiaires (cabinets médicaux, d'avocats, d'architectes, experts-comptables)
• Les locations de bureaux pour des activités ni commerciales, ni artisanales, ni industrielles
• Les entrepôts logistiques et plateformes de stockage

La composition de l'ILAT diffère de celle de l'ILC. Elle repose sur trois indicateurs pondérés ainsi :

• 50 % d'indice des prix à la consommation (hors tabac et loyers)
• 25 % d'indice du coût de la construction
• 25 % de produit intérieur brut (PIB) en valeur

L'intégration du PIB dans l'ILAT, plutôt que du chiffre d'affaires du commerce de détail, reflète la nature différente de ces activités, davantage liées à la croissance économique globale qu'aux performances spécifiques du commerce physique.

ILC versus ILB : la distinction bureaux/commerces

L'indice des loyers de bureaux (ILB) s'applique exclusivement aux baux portant sur des locaux à usage de bureaux professionnels. Contrairement à l'ILC, cet indice ne prend pas en compte les spécificités du commerce de détail mais se concentre sur des données économiques propres au secteur tertiaire.

La différence fondamentale entre ILC et ILB réside dans leur champ d'application : l'ILC concerne les commerçants et artisans, tandis que l'ILB s'adresse aux entreprises utilisant des bureaux sans activité commerciale directe avec le public.

Le passage de l'ICC à l'ILC

Certains baux commerciaux anciens font encore référence à l'indice du coût de la construction (ICC) comme indice d'indexation. Depuis septembre 2014, l'ICC ne peut plus être utilisé seul pour réviser les loyers commerciaux concernés par l'ILC.

Pour effectuer la transition de l'ICC vers l'ILC, un avenant au bail commercial doit être rédigé. Cette modification contractuelle nécessite l'accord formel des deux parties, bailleur et locataire. Il est recommandé de formaliser ce changement par écrit avec précision pour éviter toute ambiguïté future.

À noter : Le passage de l'ICC à l'ILC s'avère généralement plus favorable aux commerçants, car l'ILC reflète mieux l'évolution économique du secteur commercial que l'ICC, uniquement basé sur les coûts de construction qui peuvent connaître des variations brutales.

Les enjeux pratiques pour les commerçants et les bailleurs

L'impact sur la rentabilité des entreprises

Pour un commerçant, le loyer représente souvent le deuxième ou troisième poste de charges fixes après les salaires et les achats de marchandises. Une augmentation même modérée peut impacter significativement la rentabilité, particulièrement pour les commerces fonctionnant avec des marges serrées.

L'entrepreneur avisé doit intégrer l'évolution prévisible de l'ILC dans son business plan et ses projections financières. L'INSEE publie régulièrement des prévisions qui permettent d'anticiper les variations futures et d'ajuster sa stratégie en conséquence.

La rédaction des clauses du bail : un moment déterminant

La négociation du bail commercial constitue une étape qui mérite toute l'attention du futur locataire. La clause d'indexation doit être rédigée avec la plus grande précision :

• Mention explicite de l'indice de référence (ILC)
• Indication du trimestre de référence initial
• Périodicité de la révision (annuelle, triennale)
• Modalités pratiques de mise en œuvre de la révision
• Éventuelles clauses de plafonnement ou de lissage

Certains locataires parviennent à négocier des clauses de plafonnement qui limitent la hausse du loyer à un pourcentage maximum, indépendamment de l'évolution de l'ILC. Cette protection peut s'avérer précieuse en période de forte inflation.

La vérification des calculs de révision

Lorsqu'un bailleur notifie une révision de loyer, le locataire doit vérifier scrupuleusement le calcul effectué. Les erreurs ne sont pas rares, qu'elles résultent d'une mauvaise foi ou d'une simple méconnaissance des règles applicables.

Il convient de contrôler :

• Que l'indice ILC utilisé correspond bien au bon trimestre de référence
• Que la formule de calcul a été correctement appliquée
• Que la périodicité prévue au bail a été respectée
• Que les éventuelles clauses de plafonnement ont été prises en compte

En cas d'erreur avérée, le locataire dispose d'un délai pour contester le calcul et demander un ajustement. Cette vigilance peut représenter des économies substantielles sur la durée du bail.

Évolution récente de l'ILC : données 2023-2025

L'analyse des valeurs récentes de l'ILC permet de comprendre les tendances du marché locatif commercial. Voici l'historique des indices publiés par l'INSEE pour les années 2023 à 2025 :

Cette progression témoigne de la pression inflationniste qui a marqué les années 2023 et 2024, avec des taux d'évolution particulièrement élevés au premier semestre 2024. Le dispositif de plafonnement à 3,5% pour les PME a permis d'atténuer l'impact de ces hausses pour les entreprises éligibles.

Questions fréquentes sur l'indice des loyers commerciaux

Comment choisir entre ILC et ILAT pour mon bail ?

Le choix entre ILC et ILAT ne relève pas toujours d'une décision libre. L'ILC s'impose pour les activités commerciales et artisanales immatriculées au registre national des entreprises. En revanche, pour les activités libérales (professions réglementées comme médecins, avocats, architectes), les deux options peuvent être envisagées selon que l'on signe un bail commercial ou un bail professionnel.

Dans ce cas, il convient d'analyser l'évolution historique des deux indices et d'évaluer lequel reflète le mieux la situation économique de son secteur d'activité. L'ILAT, qui intègre le PIB, peut être plus favorable en période de croissance économique générale, tandis que l'ILC reste plus stable et moins volatile.

Quelle est la différence entre bail commercial et bail professionnel ?

Un bail commercial régit la location d'un local destiné à une activité commerciale, artisanale ou industrielle immatriculée au RNE. Il bénéficie du statut protecteur des baux commerciaux (durée minimale de 9 ans, droit au renouvellement, droit à indemnité d'éviction). L'indexation se fait sur l'ILC.

Un bail professionnel concerne les activités libérales non commerciales (professions libérales réglementées). Sa durée minimale est de 6 ans et il offre moins de protections que le bail commercial. L'indexation peut se faire sur l'ILAT ou l'ICC selon ce qui a été négocié.

Peut-on refuser une révision de loyer basée sur l'ILC ?

Si le bail comporte une clause d'indexation valable et que le calcul est correct, le locataire ne peut pas refuser la révision. Elle s'impose aux deux parties. En revanche, le locataire peut et doit contester si le calcul est erroné, si la périodicité n'est pas respectée ou si la clause d'indexation est nulle.

En cas de désaccord sur l'application de la clause, il est recommandé de solliciter l'aide d'un avocat spécialisé en droit commercial ou d'un expert en immobilier commercial avant d'engager une procédure contentieuse.

Que faire si mon bail mentionne encore l'ICC ?

Les baux signés avant septembre 2014 peuvent encore faire référence à l'ICC. Bien que cet indice ne puisse plus être utilisé seul pour les commerces depuis cette date, un avenant doit être signé pour passer à l'ILC. Sans accord entre les parties, le bail continue de s'appliquer dans ses termes initiaux jusqu'à son renouvellement.

Le passage à l'ILC nécessite la rédaction d'un avenant précisant le nouvel indice de référence, le trimestre de base et les modalités de calcul. Il est souvent dans l'intérêt du locataire de négocier cette modification.

L'ILC peut-il baisser ?

Oui, l'ILC peut théoriquement diminuer si l'inflation devient négative (déflation) ou si les coûts de construction baissent significativement. Dans ce cas, le locataire peut demander une révision à la baisse de son loyer, en application de la clause d'indexation.

Toutefois, dans la pratique, l'ILC connaît rarement des baisses durables. L'inflation résiduelle et la tendance haussière du coût de la construction maintiennent généralement l'indice en progression, même si cette progression peut être modérée certaines années.

Où consulter les valeurs officielles de l'ILC ?

Les valeurs officielles de l'ILC sont publiées chaque trimestre sur le site internet de l'INSEE (www.insee.fr). Ces données sont également reprises dans le Journal Officiel. Il est recommandé de consulter directement la source officielle plutôt que de se fier à des sites tiers qui pourraient comporter des erreurs.

L'INSEE met également à disposition un historique complet permettant de retrouver les valeurs de l'indice depuis sa création en 2008, outil précieux pour vérifier les calculs de révision portant sur plusieurs années.